原状回復費用とは？経年劣化と通常損耗の違いと金額の相場は？

気に入ったお部屋が見つかったら、新居へ移るための準備をしていきますが、
このタイミングで知識を付けておいた方がいいのが退去時にかかる可能性がある原状回復費用です。

初めて一人暮らしをした人や何度か引っ越しをしてきたけど、
退去時に負担する費用がなかった人などは、よく分からないという方も多いのではないでしょうか。

原状回復費用については、賃貸物件を退去する時に発生する可能性のある費用なので、
費用がかかってくるポイントを理解していないと、不動産会社とのトラブルに
なるケースもあります。

原状回復費用は必ず発生する費用ではなく、
経年劣化や通常損耗の状況から、設備の耐用年数、破損や損耗、汚れなどが
故意過失によるものかなどでも扱いは異なってきます。

また、悪質な不動産会社も中にはありますので、
これまで賃貸仲介会社、賃貸管理会社で退去の立会業務や原状回復に伴う工事も
経験してきている筆者が賃貸の原状回復費用について解説をしていきます。

原状回復費用とは？

賃貸による契約では契約終了をして明け渡す時には
原状に回復して明け渡しをするという義務が規定されている事がほとんどです。

賃貸物件を借りている事から、一般的な使用方法とされる利用を行っていたのか、
わざと汚したり破損させる行為があったのか、綺麗に使用をするための
注意をしながら住んでいたのか。

退去する際にお部屋を確認して不動産会社と借主様でお話になる際に
対象となる費用負担箇所についての判断や金額などでトラブルが起こる事がある費用。

壁紙や床も通常の使用方法で使っていて
設備なども壊したりせず、普段から清掃を行っていれば負担がかからない事もあります。

費用負担があったとしても、金額負担は少なくて済みますが、
上記の判断は目安としての原状回復のガイドラインが存在しますので、
ガイドラインに沿っての判断を行う事が基本になっています。

賃貸住宅トラブル防止のガイドラインでは下記のように定義されています。

経年劣化と通常損耗について

お部屋の内装である壁や床、
水回り設備や建具などは、使用をしていれば劣化したり交換が必要になるときがきます。

まず知っておくべきなのが、経年劣化と通常損耗と言われる
賃貸借の期間によって、劣化や損耗する事が想定されている部分になります。

通常損耗については、自然損耗と言ったりする事もあります。

こういった部分については、賃料に含まれていて、
社会的に一般的に考えて通常の使用を行っていれば
費用は負担せずに明け渡しをすればいいという箇所になります。

テレビ、冷蔵庫などを設置していることによる
電気焼けによる壁紙の変色、設備建具等の通常の使用によって起こる故障や劣化などは
借主の負担になる箇所ではありません。

故意・過失と考えられる箇所があると費用が発生する

経年劣化や通常損耗では費用負担箇所にはならないですが、
故意、過失の箇所があると原状回復費用の負担が必要になります。

故意による損傷などの例

故意とはいわいる「わざとすること」を意味したりしますが、
壁を強く叩けば破損する可能性がある事を分かって叩いて破損した場合など、
起こる結果がわかっていながらやってしまった行為です。

意図をもって壁紙に落書きをしたり、設備を壊す行為なども
故意による行為という事になります。

このように借りているお部屋を破損させたり、
汚してしまったりする事で費用負担が必要になる事があります。

過失による損傷、汚損等の例

過失については、不注意などによって発生してしまった
損傷や汚損などの場合を意味します。

例えば、飲みこぼしてしまった飲み物がカーペットや
床に染みを作ってしまった場合等などが考えられます。

他にも、窓の結露を放置していた事で床にカビやシミが発生した場合、
冷蔵庫下のサビ水を放置して床にシミができた場合など。

善管注意義務違反や使用方法にも注意しよう

他にも、費用発生する可能性があるのが、
善管注意義務違反や通常の使用を超える事によって起こる費用負担です。

難しい言い方のようにも思いますが、
善良な管理者の注意義務をもって、お部屋を使用することが
できていなかった場合や、通常の使用方法を超えた損傷や汚損が
あった場合は賃借人による費用負担が必要になります。

例えば、下記のようなケースが考えられます。

・入居中に掃除をせずに退去の際に水回りに大量のカビがあった場合

過度なお部屋の汚れは清掃による除去が難しくなる場合もあり、
建具や設備などの変色などにつながってしまう事もあるので注意が必要です。

・喫煙をして壁紙に臭いや黄ばみを発生させてしまった場合

タバコでの黄ばみを付着させてしまう行為は通常の使用を超えていると判断される事が多く、
壁紙の張替にかかる費用の負担が必要になるケースが多く費用も高くなるケースがあります。

タバコによる汚損などでは、一般的にお部屋全体の張替費用の負担が
指摘される事が妥当と考えられています。

建具や設備も黄ばみや臭いが付着することも多く、
特別洗浄についての負担を指摘される事もあり、
契約書や特約にどのような記載があるかは確認しておくといいでしょう。

原状回復工事費用の相場はどのくらい？

色んなＷＥＢサイトなどで、原状回復工事費用の相場についての
記事がありますが、こちらはあくまで目安という事は知っておきましょう。

お住まいの都道府県やエリア、賃貸物件を管理している
不動産会社によっても工事にかかる費用には違いがあるからです。

例として、東京と大阪でも壁紙を張替するとき、
床材を張替する場合でも、費用相場には大きな差があります。

管理会社によって契約書や重要事項説明書に
原状回復費用について、費用の目安が書かれている事もありますが、

各工事箇所による費用相場について

・クロスの張替費
約1000円～1500円/㎡

・ハウスクリーニング費用
約1000円～2,000円/㎡

・エアコン洗浄費用
約10,000円～20,000円/式

・クッションフロア張替
3000円～4,000円/㎡

・フローリング張替
15,000円～30,000円/㎡

材料の金額や人件費、地域によっても、需要供給のバランスによって、
単価の幅が出てしまうので、一般的な相場という事になります。

エリアによっては、クロスを850円/㎡税込で対応してくれる
業者さんもいますし、エアコンの洗浄も内装会社さん、職人さんによって金額が異なります。

耐用年数についての考え方

物の価値は年月の経過によって、価値が減少するという考え方から、
壁紙であるクロスについては張替から６年間で残存価値が１円になるように
価値の減少を考えることになっています。

喫煙等については、裁判の判例で耐用年数として６年経過している
クロスでも通常の使用を超える特別損耗をしているとして、クロス張替の一部負担費用が
認められている判例が出ています。

その為、喫煙をして通常の損耗を超える使用をしている場合には、
耐用年数を超えていても、費用発生の可能性があるという事になります。

その他の耐用年数は？

クッションフロア、カーペット　６年
洗面台、便器　　　　　　　　　１５年
フローリング　　　　　　　　　建物の耐用年数と同じ

木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート47年

敷金や特約による契約条件によって費用の扱いは異なる

退去時に発生する原状回復の費用は敷金から精算をする事ができる旨、
賃貸借契約書に記載されている事が多く、契約時に敷金を入れていれば、
退去時の費用は敷金から精算を行い、足りない場合には追加で支払いが発生します。

また、契約の中に特約条項が記載されて、事前に説明されて契約しているケースが多くあります。

原状回復ガイドラインによると、下記の要件を満たす特約事項については
有効であると判断されています。

あらかじめ、上記要件に沿った内容での特約事項を設定して、
両者同意の元での契約を行っている賃貸借契約書はよくあるケースです。

喫煙や居室内のハウスクリーニング、エアコン洗浄費用などが
経年劣化や損耗の程度に関係なく、全額を原状回復費用として賃借人が負担するものとして
金額も記載されている事があります。

両者納得の契約内容であり、暴利的ではないと考えられる
費用が契約書に記載されている場合には、あらかじめ締結している契約の金額は
賃借人が支払う必要があります。

原状回復費用を安くするためには？

原状回復費用を安くするためには、日常的な清掃を行っておくこと、
傷をつけたり、変色させたり、お部屋の各箇所について損傷が起きないように
気を付ける事が大切になります。

賃貸人と賃借人でのトラブルにならないように、
通常の使用方法と判断される使い方をしていれば、
大きく負担を取られる事はないでしょう。

これまでの経験でも、契約書に特約事項がない契約による
退去の際には負担が０円となった事は何度もあります。

物件選びの時には契約書等の書類をチェックしよう

お部屋を探す時には仲介会社から見せてもらえる
物件資料に退去時にハウスクリーニング等の費用が発生する事が
記載されている事がよくあります。

また、契約書類や重要事項説明の際にも書面に
原状回復費用についての各内装、設備の単価が記載されていることもあるので、
あらかじめチェックをしておくと、退去の際にかかる費用の目安が分かります。

入居時に各場所の写真を撮影して、大家さんや管理会社へ報告する

是非、やってほしいのが、入居した日や入居前の内覧をした時に
部屋内の写真をたくさん撮影して傷がある個所、劣化している箇所の
写真を撮影して管理会社や大家さんに報告しましょう。

この時、メールなどで写真を送るなど、報告した事が履歴に残るように
しておくと、退去時のトラブルを防ぐ事ができます。

丁寧な不動産会社や大家さんであれば、入居時の室内チェック表などの
書面を渡されますので、この場合には、チェックリストに分かりやすく記載して
入居後に早めに報告する事をおすすめします。

まとめ

原状回復費用について解説しましたが、お部屋を通常の使用方法として
丁寧に使っていたにも関わらず、多額の請求をされるような場合には、
不動産会社からガイドラインに沿って根拠を説明頂くと良いでしょう。

退去時にかかる工事などの費用については、
賃貸人指定の会社が工事をすることが決められている事が多いです。

気持ち良く退去した上で、新生活に進めるように、契約書や重要事項説明の文言を確認して、
入居時の室内状況をきちんと報告しておくことが大切です。